La proposta di acquisto di una casa

La proposta d’acquisto è uno dei passaggi necessari per comprare un immobile, soprattutto tramite un'agenzia immobiliare. Ciò per ragioni di trasparenza e per garantire il corretto processo di compravendita.
La proposta di acquisto si formalizza quando il potenziale compratore è realmente interessato a una casa in vendita: l’ha visitata, si è innamorato e vuole acquistarla.
L’agenzia immobiliare dispone di moduli precompilati per avanzare una proposta di acquisto al venditore.

La proposta di acquisto di un immobile è un documento scritto che dettaglia l'offerta per comprare un immobile ed è fatta da un potenziale acquirente. Questo documento può contenere diverse informazioni.

1. L'identità delle parti coinvolte: il nome del venditore e dell'acquirente.

2. La descrizione dell'immobile: la posizione dell'immobile e le sue caratteristiche (ad esempio, il tipo di edificio, le dimensioni, il numero di stanze, il riscaldamento, etc.).

3. Il prezzo di acquisto offerto: l'importo proposto dall'acquirente per acquistare l'immobile.

4. Le condizioni dell'acquisto: i termini dell'acquisto, ad esempio le date di pagamento, le condizioni di finanziamento, la data di consegna dell'immobile, le eventuali clausole restrittive, etc.

5. La scadenza dell'offerta: il termine entro cui l'acquirente si aspetta di ricevere una risposta dal venditore.

6. Eventuali richieste specifiche: richieste particolari da parte dell'acquirente, come ad esempio la richiesta di effettuare lavori di ristrutturazione o di apportare modifiche all'immobile prima dell'acquisto.

Per fare una proposta di acquisto immobiliare, potrebbe essere necessario presentare alcuni documenti all'agenzia immobiliare.

1. Il titolo di proprietà: documento che attesta la proprietà dell'immobile da parte del venditore.
2. La planimetria dell'immobile: documentazione grafica che descrive la disposizione e le dimensioni dell'immobile.

3. La visura catastale: documento che contiene le informazioni catastali dell'immobile, come la superficie, la destinazione d'uso, il numero di civico, etc.

4. La certificazione energetica: documento obbligatorio che attesta la classe energetica dell'immobile e le sue caratteristiche dal punto di vista dell'efficienza energetica.
5. Eventuali autorizzazioni e certificati: documentazione relativa alle autorizzazioni edilizie, ai certificati di agibilità, alle conformità urbanistiche, etc.

6. La situazione ipotecaria: documentazione relativa alle ipoteche o ai pignoramenti che gravano sull'immobile, che potrebbero rappresentare un vincolo per l'acquisto.

7. Altri documenti:a seconda delle circostanze specifiche dell'acquisto immobiliare, come ad esempio quelli relativi a un'eventuale procedura di successione.

A questi occorre aggiungere documenti “personali”:

1. Copia del documento d'identità: il documento d'identità (carta d'identità, passaporto, patente di guida, ecc.)

2. Documenti relativi al matrimonio o alla convivenza

Questi documenti sono essenziali per permettere al compratore di valutare l'immobile in modo completo e trasparente, e di prendere una decisione informata sull'acquisto. Inoltre, è importante che il venditore fornisca tutte le informazioni necessarie sulla situazione giuridica dell'immobile, al fine di evitare eventuali problemi legali successivi all'acquisto.

Nella proposta di acquisto di un immobile, il compratore solitamente non è tenuto a presentare documenti particolari. Tuttavia, può essere richiesto dal venditore di fornire alcune informazioni o documenti utili per la valutazione della proposta di acquisto, come ad esempio:

1. Lettera di finanziamento: un documento che attesta la disponibilità del compratore a finanziare l'acquisto dell'immobile. Questa lettera può essere richiesta dal venditore come garanzia della capacità del compratore di effettuare il pagamento.

2. Copia del documento d'identità: il venditore potrebbe richiedere una copia del documento d'identità del compratore per verificare la sua identità.

3. Documenti relativi al matrimonio o alla convivenza

4. Documentazione relativa al mutuo: se il compratore intende finanziare l'acquisto dell'immobile tramite un mutuo, potrebbe essere richiesto di fornire la documentazione relativa alla richiesta del mutuo.

5. Informazioni sulla propria situazione finanziaria: il venditore potrebbe richiedere al compratore di fornire informazioni sulla propria situazione finanziaria, ad esempio la fonte di reddito, il livello di reddito, eventuali debiti, etc.

Tuttavia, è importante sottolineare che il compratore non dovrebbe fornire alcuna informazione personale o finanziaria che non sia strettamente necessaria per la proposta di acquisto. Inoltre, il compratore dovrebbe essere cauto nell'inviare documenti o informazioni personali tramite email o altri mezzi non sicuri, per evitare eventuali rischi di frode o di furto d'identità.

Se il compratore o il venditore recedono dalla proposta di acquisto, le conseguenze dipendono dal momento in cui si verifica il recesso.

Se la proposta di acquisto non è ancora stata accettata, il compratore o il venditore possono recedere senza conseguenze particolari. In questo caso, nessuna delle parti è vincolata all'acquisto o alla vendita dell'immobile, e la trattativa può essere interrotta in qualsiasi momento.

Se invece la proposta di acquisto è stata accettata da entrambe le parti, si può configurare una situazione di inadempimento contrattuale. In questo caso, la parte che recede dal contratto può essere tenuta a pagare una penale o un risarcimento danni all'altra parte.

Tuttavia, la legge prevede alcune eccezioni e circostanze in cui il recesso può essere giustificato senza dover pagare una penale o un risarcimento danni. Ad esempio, se il compratore o il venditore non ha ottenuto il mutuo necessario per l'acquisto o se l'immobile presenta dei vizi o delle difformità rispetto a quanto pattuito, il recesso può essere giustificato senza dover pagare alcuna penale.

La presenza di una penale o di un risarcimento danni è prevista in genere dal contratto di compravendita o dalla proposta di acquisto stessa, e viene stabilita al momento della stipula.

La caparra penitenziale è una somma di denaro versata dal compratore al momento della stipula della proposta di acquisto per dimostrare la propria serietà nell'intento di acquistare l'immobile e per impegnarsi a rispettare le condizioni stabilite nel contratto.

La caparra penitenziale può essere considerata un anticipo del prezzo di vendita dell'immobile e, in caso di perfezionamento dell'acquisto, viene scomputata dal prezzo finale.
Tuttavia, se il compratore decide di recedere dal contratto, la caparra penitenziale può essere trattenuta dal venditore come indennizzo per la perdita di tempo e di opportunità.
Decidendo di recedere, il compratore viene punito economicamente. Ecco perché, la caparra viene definita "penitenziale".

Allo stesso modo, se il venditore decidesse di recedere dal contratto, sarebbe tenuto a restituire al compratore il doppio della caparra penitenziale.

Il valore della caparra penitenziale e le modalità di pagamento sono stabiliti dalle parti nel contratto di compravendita o nella proposta di acquisto stessa, e possono variare in base alla tipologia dell'immobile e alle condizioni del mercato.

La caparra confirmatoria viene versata dal compratore al momento della stipula della proposta di acquisto e impegna l’acquirente a rispettare le condizioni stabilite nel contratto e il venditore a non abbandonare la trattativa.

In caso di perfezionamento dell'acquisto, la caparra confirmatoria viene scomputata dal prezzo finale.
Se venditore decide di recedere dal contratto, è tenuto a restituire al compratore la caparra confirmatoria (anche il doppio) come risarcimento danni. 

Se il compratore recede, perde caparra ed è passibile di una richiesta di risarcimento danni.