Rustici in vendita a Piacenza. E altre informazioni

da ristrutturare o pronto da abitare?

• Cos’è un immobile rustico “agricolo” – link a Cos’è un immobile rustico
• Come considerare un rustico ristrutturato – link a Ristrutturare un rustico con cambio destinazione d’uso

Un immobile rustico si distingue da altre tipologie immobiliari per una serie di caratteristiche specifiche legate principalmente alla sua ubicazione, struttura e uso. Questi immobili sono tipicamente situati in aree rurali e sono spesso associati a terreni agricoli o forestali. Ecco una panoramica dettagliata di cosa rende un immobile "rustico", quale classe catastale possiede e come viene calcolata la rendita catastale.

Ubicazione
Gli immobili rustici sono generalmente situati fuori dai centri urbani, spesso in contesti rurali o semi-rurali. Sono tipicamente circondati da terreni agricoli o boschivi.

Struttura e Utilizzo
Spesso consistono in fabbricati utilizzati per attività agricole, come stalle, magazzini per attrezzi, case coloniche e simili. Possono includere anche strutture rudimentali usate per il deposito di attrezzi o come ricovero per animali.

Assenza di Lussi Moderni:
A differenza degli immobili urbani, quelli rustici spesso non dispongono di tutte le comodità moderne come riscaldamento centralizzato, isolamento termico avanzato o altri lussi che si trovano comunemente nelle abitazioni in città.

Gli immobili rustici sono classificati nel Catasto Terreni (a differenza del Catasto Edilizio Urbano, che riguarda gli immobili urbani). Le categorie catastali per gli immobili rustici possono variare leggermente in base alla loro specifica funzione e caratteristiche, ma generalmente rientrano in una delle seguenti:

• Aree agricole (terreni coltivati, prati, pascoli, vigneti, oliveti, ecc.).
• Fabbricati rurali usati per attività agricole.
La classe catastale specifica dipende dalla natura esatta dell'uso del terreno o della struttura.

La rendita catastale degli immobili rustici è calcolata diversamente rispetto a quella degli immobili urbani. Ecco cosa considerare nel calcolo.

Classificazione del Terreno: i terreni agricoli sono classificati in base alla loro qualità e potenziale produttivo, che vengono determinati da vari fattori come la composizione del suolo, l'accessibilità e la vicinanza a corsi d'acqua.
Valore Base: per ogni classe di terreno, viene stabilito un valore base per ettaro.
Reddito Dominicale: si calcola moltiplicando il valore base per la superficie del terreno.
Reddito Agrario: È parte del reddito dominicale, dopo aver dedotto i costi di produzione. Questo valore rappresenta il reddito netto che il proprietario può aspettarsi dall'uso produttivo del terreno.
Rendita Catastale: È calcolata applicando una percentuale al reddito agrario. Questo tasso percentuale varia in base alla legislazione locale e agli aggiornamenti fiscali.
La rendita catastale degli immobili rustici è quindi direttamente correlata alla loro capacità produttiva e non tanto al loro valore di mercato come avviene per gli immobili urbani. Questo sistema riflette l'importanza economica dell'uso agricolo dei terreni e delle strutture.

Quando un immobile precedentemente classificato come rustico viene ristrutturato e destinato a residenza, può subire significative modifiche nel suo status catastale e fiscale.

La trasformazione di un immobile rustico in una abitazione implica un processo che va oltre la semplice ristrutturazione fisica. Richiede un cambio di destinazione d'uso, che deve essere autorizzato dagli enti locali competenti. Questo processo include il rispetto delle normative urbanistiche vigenti, che possono variare a seconda della regione o del comune.
Una volta completata la ristrutturazione e ottenuta l'approvazione per il cambio di destinazione d'uso, è necessario procedere con la variazione catastale. Questo significa che l'immobile deve essere iscritto al Catasto Edilizio Urbano piuttosto che a quello dei Terreni. La procedura include la presentazione di un'istanza di aggiornamento presso l'ufficio del territorio competente, spesso con l'assistenza di un tecnico abilitato (come un geometra o un architetto), che preparerà i documenti necessari, tra cui planimetrie aggiornate e conformi alle reali condizioni dell'immobile.

Con il cambio di destinazione d'uso e la conseguente variazione catastale, l'immobile sarà soggetto a differenti regimi fiscali. Per gli immobili residenziali si pagano imposte più elevate, e questo possono influenzare sia la tassazione locale (come l'IMU, Imposta Municipale Propria) sia le imposte sulla vendita o l'acquisto dell'immobile.
Anche la rendita catastale dell'immobile verrà ricalcolata in base ai nuovi parametri. Per gli immobili residenziali, la rendita è generalmente determinata dalla superficie, dalla ubicazione e dalle caratteristiche qualitative e tecnologiche dell'immobile.