Quando un immobile è considerato condominio

26 Giugno 2023

Un immobile viene classificato come condominio quando è suddiviso in più unità abitative o locali non residenziali, ciascuno dei quali appartiene a proprietari diversi. In altre parole, se persone differenti possiedono le unità o i locali all'interno di un edificio o di un complesso immobiliare, si tratta di un condominio.

Il condominio: doveri e diritti sull’immobile

Di solito, l'edificio condominiale è composto da diverse unità abitative, come appartamenti o villette a schiera, ma può anche includere spazi commerciali o uffici. Ogni proprietario ha il diritto di possedere e utilizzare la propria unità o locale specifico, oltre ad avere una quota di proprietà delle aree comuni, come il tetto, le scale, il giardino e le aree di parcheggio.

L'organizzazione e la gestione di un condominio sono regolate dalla legge e dagli accordi stabiliti tra i proprietari. Solitamente, viene costituito un condominio mediante l'elaborazione di un regolamento condominiale che stabilisce le norme per l'amministrazione e l'utilizzo delle parti comuni, nonché le responsabilità dei proprietari.

Scopri tutto quello che c’è da sapere sulle spese condominiali.

Come si costituisce un condominio

La costituzione di un condominio avviene in genere quando un edificio o una proprietà viene suddiviso in unità indipendenti, ognuna delle quali diventa di proprietà di un singolo proprietario. Per costituire un condominio, di solito si seguono i seguenti passaggi:

Progettazione e approvazione del progetto

Inizialmente, è necessario avere un progetto architettonico che definisca la suddivisione dell'edificio o della proprietà in unità separate. Questo progetto deve essere sviluppato da un professionista qualificato, come un architetto o un geometra. Successivamente, il progetto deve essere sottoposto all'approvazione delle autorità competenti o degli enti locali, che verificheranno che tutto sia conforme alle norme edilizie e urbanistiche vigenti.

Stipula di atti notarili

Una volta ottenuta l'approvazione del progetto, si procede alla stipula degli atti notarili necessari per formalizzare la suddivisione dell'edificio o della proprietà in unità indipendenti. Questi atti includono solitamente la redazione di un regolamento condominiale e l'assegnazione di quote millesimali a ciascuna unità. Il regolamento condominiale stabilisce le norme e le regole che guidano la vita condominiale, tra cui la ripartizione delle spese comuni, le responsabilità dei proprietari, le modalità di gestione e altre questioni rilevanti.

Registrazione presso il catasto

Dopo la stipula degli atti notarili, è necessario registrare il condominio presso il catasto o l'ufficio di registrazione immobiliare competente. Questo passaggio è importante per garantire che la suddivisione delle unità sia ufficialmente riconosciuta e che i diritti di proprietà siano registrati correttamente

Costituzione dell'assemblea condominiale

Una volta che il condominio è stato registrato, si procede alla convocazione dell'assemblea condominiale, in cui tutti i proprietari delle unità indipendenti si riuniscono per prendere decisioni relative alla gestione del condominio. Durante l'assemblea, vengono solitamente eletti il presidente del condominio e il consiglio di amministrazione, e vengono prese decisioni riguardanti le questioni condominiali, come la nomina di fornitori di servizi, la determinazione delle spese e altre decisioni importanti per la vita condominiale.

Come è suddivisa la proprietà degli spazi comuni di un condominio?

La suddivisione della quota di proprietà degli spazi comuni in un condominio avviene generalmente in base a una misura chiamata "quota millesimale" o "quota di partecipazione".

La quota millesimale rappresenta la percentuale di proprietà che ogni unità immobiliare nel condominio ha sugli spazi comuni, come il suolo, le strutture, le aree verdi, i corridoi, l'ascensore, il tetto e altre parti dell'edificio che sono di utilità comune per tutti i proprietari.

La quota millesimale viene calcolata in base alle dimensioni, alla posizione e al valore relativo di ciascuna unità immobiliare all'interno del condominio. Solitamente, il calcolo viene effettuato in base alla superficie della singola unità rispetto alla superficie totale di tutte le unità del condominio.

Ad esempio, se un'unità immobiliare ha una superficie di 100 metri quadrati in un condominio con un totale di 1.000 metri quadrati, la quota millesimale di quella unità sarà del 10% (100/1.000). Quindi, quella particolare unità avrà una quota di proprietà del 10% sugli spazi comuni del condominio.

È importante notare, come detto prima, che la suddivisione delle quote millesimali e la determinazione delle spese comuni devono essere stabilite e concordate durante la costituzione del condominio, solitamente mediante la redazione di un regolamento condominiale e la successiva approvazione da parte dell'assemblea condominiale.

Che cos’è un condominio parziale?

Si parla di condominio parziale quando solo una parte di un edificio o di una proprietà è gestita secondo il regime di condominio, mentre il resto dell'edificio o della proprietà può avere un'altra forma di gestione o di proprietà.

Ecco alcuni esempi di condominio parziale

Edificio con unità residenziali e commerciali

In alcuni casi, un edificio potrebbe essere suddiviso in diverse unità, alcune delle quali sono adibite ad abitazioni residenziali e altre ad attività commerciali. Le unità residenziali potrebbero essere soggette al regime di condominio, mentre le unità commerciali potrebbero essere di proprietà di aziende o privati

Edificio con uso misto

Un edificio può avere una combinazione di unità residenziali, commerciali e spazi per altri scopi come uffici pubblici. Solo le unità residenziali potrebbero essere organizzate come un condominio, mentre le altre parti dell'edificio potrebbero essere gestite secondo regole diverse.

Piani diversi con proprietari diversi

In alcuni casi, le proprietà in un edificio possono essere divise in base ai piani. Ad esempio, i piani inferiori possono essere di proprietà di un singolo proprietario o di un'entità diversa, mentre i piani superiori potrebbero essere organizzati come un condominio separato. In questa situazione, il condominio parziale si riferisce al solo piano o ai piani specifici gestiti come condominio, mentre gli altri piani hanno una gestione separata.

La presenza di un condominio parziale incide sulla ripartizione delle spese comuni e sulle responsabilità per la manutenzione degli spazi condivisi.