Quali documenti servono per affittare a breve termine?
17 Dicembre 2024
Skip to ContentAffittare un immobile a breve termine in Italia richiede il rispetto di una serie di obblighi amministrativi e fiscali. Tra questi, la raccolta e la gestione dei documenti necessari per regolarizzare l'attività sono fondamentali. Affinché tutto sia in regola e per evitare sanzioni, il proprietario deve essere a conoscenza di quali documenti sono richiesti sia per la gestione della locazione sia per il rapporto con le autorità.
Il contratto di locazione
Anche se gli affitti brevi hanno una durata inferiore ai 30 giorni e non richiedono la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, è comunque consigliabile redigere un contratto di locazione scritto che stabilisca chiaramente i termini dell’affitto. Questo contratto protegge sia il proprietario che l'inquilino in caso di dispute o problemi durante il soggiorno.
Cosa includere nel contratto di affitto breve?
• Identificazione delle parti (proprietario e inquilino).
• Indirizzo dell’immobile.
• Durata dell’affitto (data di inizio e fine del soggiorno).
• Prezzo dell’affitto e modalità di pagamento.
• Cauzione (se prevista).
• Condizioni di cancellazione.
• Obblighi delle parti (regole della casa, orari di check-in e check-out, ecc.).
Suggerimento pratico: Fornisci una copia del contratto agli ospiti prima del loro arrivo, in modo che abbiano il tempo di leggere e firmare eventuali condizioni speciali. Un contratto chiaro riduce le possibilità di incomprensioni o malintesi durante il soggiorno.
Quando il Comune lo richiede, come registrare il contratto
• Contatta l’ufficio competente
Rivolgiti al Comune in cui si trova l’immobile per verificare le normative specifiche relative agli affitti brevi. Alcuni comuni possono richiedere la registrazione preventiva, mentre altri potrebbero richiedere solo la comunicazione successiva all’inizio dell’attività.
• Documentazione necessaria
Prepara la documentazione richiesta, che può includere la copia del contratto di affitto, planimetrie dell’immobile e informazioni sull’adeguatezza dell’immobile rispetto agli standard di sicurezza.
Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web
Uno degli obblighi più importanti per chi affitta un immobile a breve termine è la comunicazione degli ospiti alla Questura. In Italia, tutti i proprietari che affittano immobili per brevi periodi devono registrare gli ospiti presso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato entro 24 ore dall'arrivo. Questa normativa è fondamentale per garantire la sicurezza pubblica e monitorare i flussi turistici.
Come registrare gli ospiti
• Iscriviti al portale Alloggiati Web
Il proprietario deve richiedere l’accesso al portale presso la Questura locale. Una volta ricevute le credenziali, potrà accedere al sistema per inserire i dati degli ospiti.
• Inserisci i dati degli ospiti
Entro 24 ore dall’arrivo, è necessario inserire nel sistema i dati anagrafici di tutti gli ospiti, inclusi nome, cognome, luogo e data di nascita, e gli estremi del documento d'identità.
Suggerimento pratico: Utilizza software di gestione che si integrano con Alloggiati Web per automatizzare la registrazione degli ospiti. Questo ti farà risparmiare tempo e ridurrà il rischio di errori.
Per approfondire: Come sono regolati gli affitti brevi Dichiarazione alla questura per la tassa di soggiorno
In molte città italiane, il proprietario è tenuto a riscuotere la tassa di soggiorno dagli ospiti e a versarla al comune. La tassa di soggiorno è un'imposta locale che varia in base al comune e al tipo di immobile affittato.
Come gestire la tassa di soggiorno
• Raccogliere l’importo dagli ospiti
La tassa di soggiorno viene addebitata agli ospiti al momento del check-in o tramite la piattaforma di prenotazione (ad esempio Airbnb).
• Dichiarare e versare la tassa
A fine mese, il proprietario deve dichiarare al comune il numero di ospiti che hanno soggiornato nell’immobile e versare l’importo dovuto. Le modalità e le scadenze variano in base al comune.
Suggerimento pratico: Inserisci chiaramente l’importo della tassa di soggiorno nei tuoi annunci online, in modo che gli ospiti non siano sorpresi da costi aggiuntivi al loro arrivo.
Gestione fiscale: cedolare secca o tassazione ordinaria
Come discusso in articoli precedenti, i proprietari che affittano immobili a breve termine possono scegliere tra la cedolare secca e la tassazione ordinaria IRPEF. È fondamentale tenere traccia di tutti i redditi derivanti dagli affitti brevi e dichiararli correttamente nella propria dichiarazione dei redditi.
Suggerimento pratico:Tieni traccia di tutte le entrate e le spese legate all’affitto (manutenzione, pulizie, commissioni delle piattaforme) per poter detrarre eventuali costi dalla dichiarazione dei redditi.
Per approfondire: Come vengono tassati gli affitti brevi Assicurazione dell'immobile
Anche se non è obbligatoria per legge, è altamente consigliabile stipulare un'assicurazione per affitti brevi che copra eventuali danni causati dagli ospiti o incidenti all'interno dell’immobile. Molte compagnie assicurative offrono polizze specifiche per i proprietari che affittano a breve termine.
Cosa copre l’assicurazione per affitti brevi?
• Danni all’immobile causati dagli ospiti (ad esempio, rottura di mobili o elettrodomestici).
• Responsabilità civile: Copertura per incidenti che coinvolgono gli ospiti durante il soggiorno (ad esempio, cadute o infortuni all'interno della proprietà).
• Perdite di reddito: In alcuni casi, l'assicurazione copre anche i mancati guadagni dovuti a cancellazioni impreviste o danni che rendono l’immobile inutilizzabile.
Suggerimento pratico: Confronta le diverse offerte di assicurazione per affitti brevi e scegli quella che meglio si adatta alle tue esigenze. Alcune piattaforme come Airbnb offrono già una copertura assicurativa di base, ma potrebbe non essere sufficiente per coprire tutte le eventualità
Altri requisiti per affittare un immobile a breve termine
Requisiti di sicurezza da considerare
• Certificazione degli impianti: Assicurati che gli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento siano conformi alle normative e che siano stati controllati da professionisti certificati.
• Estintori e uscite di emergenza: Gli immobili devono essere dotati di estintori e avere uscite di emergenza chiaramente indicate.
• Informazioni di sicurezza: Fornisci agli ospiti informazioni di sicurezza, come le procedure in caso di emergenza e le istruzioni per l'uso degli elettrodomestici.
Suggerimento pratico:Esegui una valutazione di sicurezza completa dell’immobile prima di iniziare l’attività di affitto breve e mantienila aggiornata nel tempo.
Per approfondire: Come evitare i costi nascosti negli affitti brevi 
