Come vengono tassati gli affitti brevi?

La tassazione degli affitti brevi è un aspetto cruciale per chi desidera entrare in questo mercato. In Italia, esistono diverse opzioni fiscali che i proprietari possono considerare, ciascuna con vantaggi e svantaggi.

Uno dei principali vantaggi per i proprietari che affittano a breve termine è la possibilità di scegliere il regime della cedolare secca, un'imposta sostitutiva che semplifica notevolmente la tassazione. L'aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi è del 21%, e questa imposta sostitutiva copre sia l'IRPEF che l'imposta di registro e di bollo.

• Semplicità fiscale: Non è necessario calcolare e versare l’IRPEF secondo gli scaglioni ordinari, né pagare le imposte di registro e bollo.
• Aliquota fissa: Con il 21%, l'aliquota è spesso più bassa rispetto a quella che si applicherebbe nel regime ordinario IRPEF, che può superare il 30% per i redditi più alti.

Esempio pratico: Un proprietario che affitta un appartamento per brevi periodi a un reddito annuo lordo di 12.000€ pagherebbe il 21% di imposta, ovvero 2.520€. Se invece fosse tassato con l'IRPEF, potrebbe dover pagare una percentuale più alta, a seconda del suo scaglione di reddito complessivo.

In alcuni casi, la cedolare secca non può essere applicata. Questo accade quando:

• L'immobile non è destinato a uso abitativo (ad esempio, affitti per locali commerciali).
• Il proprietario affitta più di quattro immobili a breve termine, situazione in cui l'attività viene considerata imprenditoriale.

In questi casi, il proprietario è tenuto a seguire la tassazione ordinaria, dichiarando i redditi derivanti dagli affitti nella propria dichiarazione dei redditi e versando l'IRPEF secondo gli scaglioni di reddito.

Gli scaglioni IRPEF:

• Fino a 15.000€: 23%
• Da 15.001 a 28.000€: 27%
• Da 28.001 a 55.000€: 38%
• Oltre 55.001€: 43%

Esempio pratico: Un proprietario con un reddito complessivo annuo di 50.000€, che affitta un immobile per un totale di 15.000€, vedrà questi redditi aggiunti al suo totale e tassati al 38%.

Le piattaforme di affitti brevi come Airbnb e Booking sono soggette a regole fiscali specifiche. Dal 2017, infatti, queste piattaforme sono tenute a trattenere una ritenuta d’acconto del 21% sui compensi ricevuti dai proprietari che utilizzano il loro servizio. Questo meccanismo di tassazione è stato introdotto per evitare l’evasione fiscale e garantire che i guadagni derivanti dagli affitti siano correttamente dichiarati.

• Quando il proprietario riceve il pagamento tramite Airbnb o altre piattaforme, la piattaforma trattiene il 21% a titolo di ritenuta d’acconto e versa l’importo direttamente all'Agenzia delle Entrate.
• Il proprietario riceve l'importo netto, già tassato, e può detrarre questa cifra dalla propria dichiarazione dei redditi.

Suggerimento pratico: È importante controllare le ricevute fornite dalle piattaforme per verificare che le ritenute siano state correttamente applicate. Se ci sono errori, potrebbe essere necessario correggerli nella dichiarazione dei redditi.

Una modalità sempre più diffusa è la sublocazione: un inquilino affitta un immobile con contratto a lungo termine e poi lo subaffitta a breve termine, con il consenso del proprietario. Anche in questo caso, la tassazione segue le regole degli affitti brevi, ma il sublocatore è tenuto a:
• Dichiarare i redditi derivanti dalla sublocazione nella propria dichiarazione dei redditi.
• Scegliere tra cedolare secca e tassazione ordinaria.

Per chi affitta occasionalmente il proprio immobile, la tassazione rimane relativamente semplice. Tuttavia è fondamentale rispettare alcuni obblighi.

• Dichiarare i redditi derivanti dagli affitti brevi nella dichiarazione dei redditi.
• Optare per la cedolare secca o il regime ordinario in base alla propria situazione.
• Registrare gli ospiti presso la Questura tramite il portale Alloggiati Web.

Quando si parla di attività occasionale?
Un’attività di affitto è considerata occasionale quando non ha caratteristiche di continuità o imprenditorialità. Ad esempio, affittare il proprio appartamento per un paio di settimane durante le vacanze estive è considerato un’attività occasionale.