Chi può fare affitti brevi: da privati a sublocatori

Gli affitti brevi sono diventati un’opportunità interessante sia per i privati che per gli imprenditori immobiliari. Tuttavia, chi può effettivamente affittare un immobile per brevi periodi?

• Privati
• Imprenditori
• Sublocatori

In Italia, gli affitti brevi sono definiti come contratti di locazione che durano meno di 30 giorni consecutivi. Non necessitano di una registrazione formale presso l'Agenzia delle Entrate, a meno che la durata del contratto non superi tale limite. Questa flessibilità permette ai proprietari di affittare il proprio immobile senza complicazioni burocratiche, pur con importanti regolamentazioni da rispettare.

Tecnicamente, chiunque sia proprietario di un immobile residenziale può affittarlo per brevi periodi, a patto che rispetti le normative fiscali e locali. Anche coloro che non risiedono stabilmente nella proprietà possono affittarla, ma devono assicurarsi che l'immobile sia destinato a uso abitativo e non commerciale.

Per chi affitta un immobile per brevi periodi, è importante notare che, se l’attività rimane occasionale (ad esempio, affittare solo durante i periodi di vacanza), non è necessario aprire una partita IVA. Tuttavia, se l'attività diventa regolare o se si gestiscono più immobili, la questione cambia.

Uno degli aspetti più critici degli affitti brevi è capire quando l’attività diventa “imprenditoriale” e richiede l’apertura di una partita IVA. La normativa fiscale italiana prevede che l’attività di locazione immobiliare possa rimanere occasionale fino a quando non si superano determinati limiti, come l'affitto di più di 4 immobili contemporaneamente, o quando l’attività è svolta in modo continuativo e organizzato.

• Occasionale: Se affitti uno o due immobili, o se l’attività è svolta sporadicamente (ad esempio solo durante l’estate), non è necessario aprire una partita IVA.

• Continuativa: Se affitti più di 4 immobili in modo regolare, gestendo l'attività in modo strutturato (con marketing, servizi aggiuntivi, ecc.), sarà necessaria l'apertura di una partita IVA.

Una volta aperta la partita IVA, si può optare per diversi regimi fiscali, tra cui il regime forfettario, che prevede una tassazione agevolata per i primi anni di attività (fino a un massimo di 65.000 euro di ricavi annuali). Questo regime è particolarmente interessante per chi vuole iniziare a gestire affitti brevi su più immobili senza dover affrontare un’imposta troppo elevata.

Esempio (rif. dicembre 2024)

Supponiamo che un imprenditore decida di affittare 5 appartamenti a Milano. Con un guadagno medio annuo di 15.000 euro per immobile, potrebbe incassare circa 75.000 euro l’anno. Se opta per il regime forfettario, pagherebbe un’imposta sostitutiva pari al 15% (o al 5% per i primi 5 anni), il che ridurrebbe notevolmente l’impatto fiscale rispetto al regime ordinario.

• Se il proprietario gestisce più di 4 immobili destinati a affitti brevi.
• Se l'attività è strutturata, con un’organizzazione imprenditoriale (ad esempio, con personale, marketing o servizi accessori come la pulizia).

Tassazione con partita IVA 

• IVA al 10% per gli affitti brevi, se l’immobile è destinato a uso turistico.
• Oltre all’IVA, il proprietario dovrà versare i contributi previdenziali all'INPS se l'attività è considerata imprenditoriale.

Suggerimento pratico: Prima di decidere se aprire partita IVA, è fondamentale valutare il volume di affari e i costi associati, come contributi previdenziali e adempimenti contabili. La consulenza di un commercialista è spesso necessaria in questa fase.

Non tutti hanno la possibilità di acquistare un immobile da destinare agli affitti brevi. Tuttavia, esiste un’opportunità interessante per chi desidera entrare nel mercato senza dover investire ingenti capitali: la sublocazione.