Come funziona la surroga di un mutuo?
29 Maggio 2025
La surroga mutuo rappresenta uno degli argomenti più ricercati dai proprietari di casa che vogliono ottimizzare le condizioni del loro finanziamento immobiliare.
Cosa è la surroga di un mutuo?
La surroga del mutuo (o mutuo surroga) è un'operazione che consente al mutuatario di trasferire il proprio finanziamento da un'istituzione creditizia ad un'altra, per ottenere condizioni più vantaggiose come tassi d'interesse più bassi o migliori condizioni contrattuali.
Quanto costa fare la surroga del mutuo?
Il passaggio è regolamentato dal Decreto Bersani del 2007 ed è completamente gratuito per il cliente. (fatta eccezione di un eventuale nuova perizia dell'immobile che prevede un costo)
Quando conviene fare la surroga del mutuo?
Con l'evoluzione del mercato dei mutui e le politiche monetarie europee, la surroga mutuo risulta particolarmente conveniente in questi casi:
• Differenza di tasso: una differenza di almeno 0,5 - 1% annuo rende l'operazione vantaggiosa
• Tasso fisso: passaggio da tasso variabile a tasso fisso per garantire stabilità nelle rate mensili
• Prima casa: condizioni vantaggiose per il mutuo prima casa, spesso con agevolazioni fiscali
• Nuove opzioni: accesso a nuove agevolazioni, come mutui green, giovani coppie o con servizi digitali avanzati
• Consolidamento debiti: possibilità di includere altri finanziamenti in un'unica soluzione
Quando non conviene la surroga del mutuo?
Anche se la surroga del mutuo è gratuita (fatta eccezione di un eventuale nuova perizia dell'immobile che prevede un costo), non sempre risulta conveniente dal punto di vista economico e pratico.
La surroga non è vantaggiosa quando il debito residuo è troppo basso: con meno di 50.000€ di capitale residuo, il risparmio potrebbe essere minimo e non giustificare i tempi dell'operazione.
A meno di 5 anni dalla scadenza del mutuo, gli interessi risparmiati risulterebbero limitati.
Un altro fattore determinante è la differenza di tasso: con una variazione inferiore allo 0,3% annuo, il vantaggio economico diventa trascurabile.
Inoltre, in un mercato dei tassi in evoluzione e fasi di discesa, potrebbe essere più strategico aspettare per ottenere condizioni ancora più vantaggiose.
È importante ricordare che la surroga non fornisce denaro aggiuntivo, diversamente dalla sostituzione del mutuo pertanto non è la soluzione ideale per chi ha necessità di liquidità immediata.
Quando non si può fare la surroga del mutuo?
Non sempre è possibile procedere con la surroga del mutuo. Esistono diverse situazioni che possono impedire o sconsigliare questa operazione:ortierato o manutenzione del tetto.
Limitazioni legate al mutuatario
Serve per determinare:
• la quota di partecipazione alle spese comuni (manutenzione, servizi, innovazioni),
• il peso del voto in assemblea.
È basata sul valore proporzionale di ogni appartamento rispetto al totale dell’edificio.
Limitazioni legate all'immobile
• Deprezzamento significativo (valore dell'immobile diminuisce rispetto all'acquisto)
• Problemi urbanistici (irregolarità edilizie o problemi catastali)
• Ubicazione sfavorevole
• Tipologia particolare (es. rustici, immobili storici vincolati)
Limitazioni contrattuali
• Clausole specifiche
• Mutui particolari
• Debito residuo troppo basso
È importante verificare sempre la propria situazione specifica prima di procedere con la richiesta di surroga.
Surroga mutuo prima casa: vantaggi specifici
La surroga mutuo prima casa presenta caratteristiche particolarmente interessanti per chi ha acquistato la propria abitazione principale:
• Mantenimento agevolazioni fiscali
• Condizioni preferenziali
• Detrazioni IRPEF
• Priorità nell'istruttoria
Vantaggi della surroga mutuo
I principali benefici includono:
• Riduzione della rata mensile
• Risparmio sugli interessi totali
• Operazione gratuita
• Possibilità di rinegoziazione (durata, servizi accessori, condizioni generali)
• Cambio di istituto
• Accesso a nuove tecnologie (app bancarie più avanzate o servizi digitali)
Tempi e processo della surroga
Il processo richiede generalmente dai 2 ai 4 mesi e si articola in queste fasi:
1. Ricerca e confronto delle offerte di mercato
2. Presentazione della richiesta con documentazione completa (che vedremo in seguito)
3. Istruttoria della nuova banca (con eventuale nuova perizia dell'immobile che prevede un costo)
4. Approvazione e firma del nuovo contratto
5. Trasferimento automatico dell'ipoteca e estinzione del vecchio mutuo
Durante tutto il processo, continui a pagare normalmente il mutuo esistente fino al completamento della surroga.
Chi ha diritto alla surroga del mutuo?
Hanno diritto alla surroga del mutuo tutti i mutuatari che hanno un finanziamento immobiliare in corso presso un istituto di credito, indipendentemente dalla tipologia di mutuo (prima casa, seconda casa, investimento).
Possono richiederla sia i titolari di mutui a tasso fisso che variabile, e non ci sono limitazioni legate all'età del contratto originario.
Tuttavia, l'effettiva possibilità di ottenere la surroga dipende dalla valutazione della nuova banca, che verificherà la situazione reddituale attuale, l'affidabilità creditizia del richiedente e il valore dell'immobile ipotecato. Anche i cointestatari del mutuo hanno diritto alla surroga, purché tutti i soggetti firmatari del contratto originario siano d'accordo con l'operazione.
Documenti necessari per la surroga del mutuo
Per richiedere la surroga del mutuo nel 2025, è necessario presentare una documentazione più completa rispetto agli anni passati. Questi documenti potrebbero variare in base alla banca scelta.
Documentazione del mutuo esistente
• Copia autentica del Contratto di Mutuo in essere
• Piano di ammortamento aggiornato
• Estratto conto dettagliato degli ultimi 12 mesi
• Conteggi di estinzione del Mutuo (stato residuo del debito)
• Quietanza delle ultime rate pagate
Documentazione dell'immobile
• Atto di compravendita originale
• Nota di iscrizione ipotecaria
• Planimetria catastale aggiornata
• Certificato di abitabilità o agibilità
• Eventuale APE per mutui green
Documentazione personale e reddituale
• Documento d'identità e codice fiscale
• Buste paga degli ultimi 3 mesi
• Dichiarazione dei redditi degli ultimi 2 anni
• Estratti conto bancari degli ultimi 6 mesi
• Eventuale documentazione di altri redditi o patrimoni
La banca scelta si occuperà di effettuare una nuova perizia dell'immobile e una valutazione aggiornata del profilo creditizio per approvare la surroga.
La scrittura privata per la surrogazione ipotecaria
L'atto di surroga del mutuo è una scrittura privata redatta dal notaio (scelto e pagato dalla nuova banca) e contiene le nuove condizioni del mutuo. Il documento attesta che la banca originale non è più responsabile per il finanziamento e che la nuova entità diventa il creditore.
Elementi principali dell'atto
• Dati identificativi delle parti: nome del mutuatario, della banca originale e di quella accogliente
• Dettagli del mutuo originale: importo residuo, tasso di interesse corrente, durata residua e condizioni contrattuali esistenti
• Possibilità di modificare l'importo (aumentandolo per ottenere liquidità aggiuntiva)
• Nuova valutazione immobiliare e istruttoria completa
• Maggiore flessibilità nelle condizioni del nuovo finanziamento
Che differenza c'è tra surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo?
È importante comprendere la differenza tra surroga mutuo rispetto ad altre operazioni finanziarie
Surroga del mutuo
Come descritto, il mutuo surroga permette di trasferire il mutuo esistente da una banca all'altra mantenendo lo stesso debito residuo. Il mutuatario conserva il prestito e l'ipoteca originali, cambiando solo l'ente finanziatore.
Non ci sono costi per il cliente e l'operazione è completamente gratuita (fatta eccezione di un eventuale nuova perizia dell'immobile che prevede un costo).
Durante la surroga mutuo, la nuova banca subentra nel rapporto esistente, coprendo il debito residuo verso la banca precedente. Il mutuatario inizia quindi a pagare le rate secondo le nuove condizioni concordate, senza soluzione di continuità.
Sostituzione del mutuo
La sostituzione rappresenta un'operazione completamente diversa: il mutuatario estingue completamente il mutuo esistente e ne apre uno nuovo con condizioni diverse. Questo processo comporta:
• Costi di estinzione anticipata del vecchio mutuo (eventuali penali)
• Nuove spese di istruttoria per il mutuo sostitutivo
• Possibilità di modificare l'importo (aumentandolo per ottenere liquidità aggiuntiva)
• Nuova valutazione immobiliare e istruttoria completa
• Maggiore flessibilità nelle condizioni del nuovo finanziamento
La sostituzione è generalmente scelta quando si vuole:
• Aumentare l'importo del finanziamento
• Cambiare radicalmente le condizioni (durata, garanzie, etc.)
• Accedere a prodotti non disponibili tramite surroga
Rinegoziazione mutuo
La rinegoziazione del mutuo è un'operazione diversa dalla surroga del mutuo che avviene con la stessa banca che ha erogato il finanziamento originario.
Attraverso la rinegoziazione, il mutuatario può modificare alcune condizioni del contratto esistente, come il tasso di interesse, la durata del mutuo o altre clausole contrattuali, senza cambiare istituto di credito.
A differenza della surroga, che è gratuita per legge, la rinegoziazione può comportare dei costi variabili a seconda delle politiche della banca.
La rinegoziazione è spesso più veloce della surroga (30-60 giorni contro 60-120 giorni) ma offre generalmente margini di miglioramento più limitati, poiché si tratta con lo stesso istituto.
La surroga, invece, permette di accedere alle migliori offerte del mercato cambiando banca, mentre la rinegoziazione si basa sulla disponibilità della propria banca a migliorare le condizioni attuali.
Consigli per una surroga vantaggiosa nel 2025
Per massimizzare i benefici della surroga:
1. Confronta attentamente più offerte, non solo il tasso ma l'offerta complessiva
2. Valuta il timing: considera l'andamento dei tassi di interesse
3. Controlla la solidità della nuova banca, non solo la convenienza
4. Leggi attentamente tutte le clausole contrattuali
5. Considera servizi aggiuntivi come app mobile, consulenza gratuita, prodotti correlati
6. Valuta mutui specializzati (green, giovani, ristrutturazione) se applicabili alla tua situazione
Come funziona la surroga di un mutuo? Conclusioni
La surroga del mutuo nel 2025 rappresenta un'opportunità concreta di risparmio, specialmente in un contesto di mercato dinamico dove le banche competono attivamente per acquisire nuovi clienti.
L'operazione, completamente gratuita e senza penali (fatta eccezione di un eventuale nuova perizia dell'immobile che prevede un costo), può generare risparmi significativi sia sulla rata mensile che sugli interessi complessivi.
Prima di procedere, è fondamentale fare un'analisi approfondita delle offerte disponibili e delle proprie esigenze finanziarie.
Se necessario, non esitare a contattarci e saremo felici di aiutarti a valutare al meglio la tua situazione specifica e ottenere il massimo vantaggio da questa operazione.
SURROGA MUTUO - PUNTI CHIAVE
COSA È:
Trasferimento gratuito del mutuo da una banca all'altra
COSTI:
Zero spese - completamente gratuita (fatta eccezione di un eventuale nuova perizia dell'immobile che prevede un costo)
TEMPI:
60-120 giorni per il completamento
CONVENIENZA:
Utile con differenza tasso ≥ 0,5% annui
REQUISITI:
Buon profilo creditizio e immobile regolare
PRIMA CASA:
Mantiene tutte le agevolazioni fiscali
LIMITI:
Non sempre possibile se situazione creditizia peggiorata
