Come si ripartiscono le spese condominiali

Le risposta più ovvia e generica è che vengono ripartite in base ai millesimi. Ma la ripartizione delle spese condominiali non prende in considerazione tutte le variabili. Vediamo insieme nel dettaglio cosa sono le spese condominiali, cosa comprendono e come si suddividono, con che criterio vengono ripartite e le normative aggiornate al 2025.

Le spese condominiali sono i costi necessari al mantenimento degli spazi comuni di un condominio.
Devi sapere però che esistono due categorie: le spese ordinarie e quelle straordinarie, distinzione non irrilevante in quanto vengono ripartite in modo differente.

Come si può intuire, le spese ordinarie comprendono tutte quelle attività di gestione e manutenzione ordinaria degli spazi comuni:

• energia elettrica e/o riscaldamento delle aree comuni (come ad esempio la zona dei pianerottoli e delle scale)
• manutenzione di ascensore, impianti di illuminazione
• manutenzione delle aree verdi
• pulizia delle scale

Non dimentichiamoci del compenso dell'amministratore di condominio che rientra anch'esso nelle spese ordinarie.

Generalmente, le spese condominiali straordinarie coprono interventi imprevisti e di maggiore entità economica. Bisogna però dire che questa categoria si può spesso avvalere di agevolazioni fiscali che vedremo in seguito.

Comprendono:
• rifacimento della facciata
• sostituzione dell'ascensore e del tetto
• sostituzione dell'ascensore
• installazione di nuovi impianti tecnologici (come ad esempio un nuovo sistema di allarme)


Conoscere nello specifico quali sono le spese ordinarie e quali le straordinarie è molto importante sia per l'inquilino che per il proprietario. Ma come si ripartiscono le spese condominiali?

Abbiamo anticipato che in genere vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà, ovvero una misura che indica la quota di proprietà di ciascun condomino rispetto all’intero edificio, espresso su base 1.000. Servono a determinare diritti e obblighi, come anche il peso dei voti in assemblea.

In un condominio esistono due tipi di proprietà: quella esclusiva (del singolo sul proprio appartamento) e quella comune (di tutti sui beni condivisi).

Le tabelle millesimali servono a stabilire quanto ciascun condomino deve contribuire alle spese comuni e qual è il suo peso nelle votazioni assembleari.
Poiché non tutti usano allo stesso modo i beni comuni, esistono più tabelle, tra cui:

• Tabella A: generale, basata sulla proprietà.
• Tabella B e C: per scale e ascensore, in base all’uso.
• Tabella D: per la ripartizione del riscaldamento.

Possono esserci anche tabelle aggiuntive (E, F, ecc.) per spese specifiche come pulizie, portierato o manutenzione del tetto.

Serve per determinare:
• la quota di partecipazione alle spese comuni (manutenzione, servizi, innovazioni),
• il peso del voto in assemblea.
È basata sul valore proporzionale di ogni appartamento rispetto al totale dell’edificio.

Usate quando i beni comuni sono sfruttati in modo diverso da ciascun condomino.

• Tabella Scale (B):

Ripartisce le spese delle scale per metà in base ai millesimi e per metà in base all’altezza del piano

• Tabella Ascensore (C):

Segue gli stessi criteri della tabella scale, ma può essere diversa se l’ascensore non serve tutti gli appartamenti allo stesso modo

• Tabella Riscaldamento (D):

Dopo l’installazione dei contabilizzatori, le spese si dividono in:
o Consumi volontari: ciò che effettivamente consumi.
o Consumi involontari: perdite, manutenzione, gestione.

Il calcolo segue la norma UNI 10200.

• Tabella Tetti e Lastrici Solari:
Se il tetto copre tutto lo stabile, le spese sono divise in base ai millesimi.
Se copre solo alcune unità, pagano solo i condomini interessati, in proporzione alla superficie coperta.

Se il lastrico solare è ad uso esclusivo, il proprietario paga 1/3 delle spese, gli altri 2/3 vanno ripartiti tra i condomini serviti.
Le tabelle millesimali permettono di dividere le spese in modo proporzionato ed equo, considerando sia il valore della proprietà che l’uso effettivo delle parti comuni.

Questi dati vengono regolamentati dal Codice Civile:
• Art. 69 disp. att. c.c. – Regola come si modificano o rettificano le tabelle millesimali
• Art. 68 disp. att. c.c. – Ogni unità immobiliare ha un valore espresso in millesimi, indicato in apposita tabella
• Art. 1138 c.c. – Se i condomini sono più di dieci, è obbligatorio un regolamento con norme su uso, spese e amministrazione
• Art. 1118 c.c. – La quota sulle parti comuni è proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino

Come già anticipato prima, è la categoria delle spese condominiali straordinarie ad avvalersi di agevolazioni fiscali. Le detrazioni fiscali variano in base alla tipologia dell'intervento.

Nel 2025, le normative italiane relative alle detrazioni fiscali per spese condominiali hanno subito significative modifiche rispetto agli anni precedenti. Ecco una panoramica dettagliata delle principali novità.

Tra le detrazioni attualmente attive rientrano:

• Il Bonus Ristrutturazioni, che permette di detrarre il 50% delle spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia sulle parti comuni, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.
• Il Bonus Sicurezza, destinato agli interventi finalizzati a migliorare la protezione contro furti e atti illeciti (ad esempio, installazione di sistemi di allarme o cancelli).
• Il Sismabonus, che agevola gli interventi antisismici, con aliquote che variano dal 50% all’85% a seconda dell’entità del miglioramento della classe di rischio dell’edificio.
• L’Ecobonus, che copre tra il 50% e il 65% delle spese per l’efficientamento energetico, come la sostituzione di infissi, caldaie o coibentazione dell’edificio.
• Il Superbonus, ancora in vigore in forma ridotta e con requisiti più stringenti rispetto agli anni precedenti, riservato principalmente a lavori di riqualificazione profonda del condominio.

Non sono invece più ammesse alla detrazione le spese relative al Bonus Verde, che consentiva di recuperare il 36% delle spese per la sistemazione di giardini e aree verdi comuni: l’agevolazione non è stata prorogata oltre il 31 dicembre 2024.
È fondamentale che i pagamenti siano tracciabili, effettuati tramite bonifico parlante, contenente causale, codice fiscale del beneficiario della detrazione e partita IVA dell’impresa esecutrice.

Inoltre, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di trasmettere all’Agenzia delle Entrate, entro il 16 marzo 2025, l’elenco delle spese sostenute, con le relative quote attribuite a ciascun condomino, che potrà poi inserirle nella propria dichiarazione dei redditi (modello 730/2025 o Redditi Persone Fisiche).

È importante ricordare che dal 2023 non è più possibile accedere alla cessione del credito o allo sconto in fattura: le detrazioni possono essere recuperate esclusivamente tramite la dichiarazione dei redditi. Per i redditi superiori ai 50.000 euro, dal 2024 è in vigore una franchigia di 260 euro sulle detrazioni al 19%, anche se questa non si applica alle detrazioni per interventi edilizi.

In sintesi, per accedere ai benefici fiscali del 2025 è indispensabile non solo effettuare interventi straordinari ammissibili, ma anche rispettare tutte le condizioni tecniche e formali previste dalla normativa. Una corretta gestione delle comunicazioni e della documentazione, anche da parte dell’amministratore condominiale, è cruciale per non perdere il diritto alla detrazione.

Nel 2026, le detrazioni fiscali per le spese condominiali in Italia subiranno ulteriori modifiche rispetto agli anni precedenti, secondo quanto stabilito dalla Legge di Bilancio 2025. Queste agevolazioni riguardano principalmente interventi straordinari effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Ad oggi, le uniche certezze che abbiamo riguardano:

• Sismabonus: dal 2026 al 2027 l'aliquota scenderà rispettivamente al 36% e 30%
• Risparmio energetico: per le spese del 2026 e 2027 la detrazione fiscale è pari al 36% (nel caso di abitazione principale)

Comprendere come si ripartiscono le spese condominiali e quali sono detraibili è fondamentale per ogni proprietario o inquilino, soprattutto in un contesto normativo in costante evoluzione.

Le tabelle millesimali, la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie, e le agevolazioni fiscali attive nel 2025 (e quelle in cambiamento nel 2026) rappresentano strumenti e informazioni essenziali per una corretta gestione delle spese e per non perdere opportunità di risparmio.
Per questo motivo è sempre consigliabile confrontarsi con l’amministratore di condominio e, in caso di dubbi o interventi rilevanti, consultare anche un consulente fiscale o un tecnico abilitato.

Noi di Eticasa ci teniamo ad essere sempre aggiornati e informati per offrire il servizio migliore ai nostri clienti.