Amministratori di condominio: cosa fanno?
29 Ottobre 2024
Skip to ContentsL’amministratore di condominio è la figura che si occupa della gestione dello stabile e il suo ruolo è normato dal Codice civile, che ne indica gli oneri e i requisiti. Ecco le principali.
Le mansioni degli amministratori condominiali
Assemblee di condominio
Tra le mansioni di un amministratore di condominio, la prima in classifica è sicuramente la
deliberazione dell’assemblea dei proprietari.
Le assemblee devono avvenire almeno una volta all’anno al fine di:
- raggiungere l’approvazione del bilancio condominiale;
- deliberare interventi di riparazione o manutenzione straordinaria;
- presentare il preventivo di spesa per l’anno successivo;
- prendere le decisioni necessarie per risolvere gli eventuali problemi sorti durante l’anno
corrente; apportare modifiche alle norme condominiali;
- valutare migliorie all' edificio (ad esempio: aumentare la classe energetica).
La redazione del verbale delle riunioni condominiali è compito dell’amministratore.
In casi eccezionali, cioè se i condomini ne avvertono l'esigenza, il numero di assemblee può
aumentare e l’amministratore rivestirà il ruolo di moderatore.
Regole per spazi condivisi
L’amministratore, insieme ai proprietari, stabilisce le regole da seguire all’interno dello stabile e provvede anche a far sì che vengano rispettate. Le regole sono solitamente decise durante un’assemblea e tengono conto dei diritti e doveri di tutti i condòmini.
Alcuni esempi:
- uso delle aree comuni (come e quando usare cortili comuni etc);
- assegnazione di posti auto riservati;
- come distribuire i compiti per le pulizie e la manutenzione del giardino (se svolte internamente);
- criteri per ripartire le spese comuni;
- gli orari di riposo e altre regole generali di comportamento per garantire il benessere generale;
- divieti di attività come l'uso di barbecue nelle aree comuni.
Gestione dei fondi
Le quote pagate dai condòmini vengono
definite secondo le
tabelle millesimali e vengono versate sul
conto corrente del condominio, gestito dall’amministratore. Oltre a ciò, l’amministratore si occupa anche dei preventivi e consuntivi, del registro di contabilità, emette le fatture e i pagamenti per i fornitori di servizi esterni e registra le entrate e le uscite e, se espressamente richiesto,
espone il prospetto completo ai proprietari.
Manutenzione ordinaria
Alla categoria di manutenzione ordinaria appartengono i lavori di routine che servono a garantire il funzionamento delle parti comuni di un condominio, per esempio la revisione delle fognature, dei condotti d’acqua e gas e dell'impianto dell'elettricità.
Altri esempi possono essere le opere di disinfestazione, la cura della portineria, se presente, e l’assunzione di ditte specializzate per la pulizia e il giardinaggio, nel caso non siano gestite autonomamente dai condomini.
Nella manutenzione ordinaria rientrano anche gli interventi urgenti per conservare le parti comuni dell’edificio, quali gli interventi per diminuire o prevenire danni agli interessi dei condòmini.
Obblighi dell'amministratore di condominio
Archiviare documenti
L’amministratore di condominio deve mantenere e archiviare la documentazione relativa al condominio che devono essere riconsegnati al termine dell’incarico, compreso dell’anagrafe e del rendiconto condominiale, che deve essere approvato dai proprietari
Sicurezza
L’amministratore deve garantire la sicurezza di chiunque all’interno delle parti comuni dell’edificio attraverso misure di sicurezza antincendio, la conformità della canna fumaria, degli impianti elettrici e a gas.
Nel caso di un lavoratore dipendente del condominio operi all’interno delle parti comuni, l’amministratore viene equiparato a un datore di lavoro e deve, quindi garantire il rispetto delle norme della sicurezza sul lavoro, nominando un RSPP e un medico competente e redigendo il Documento di Valutazione dei Rischi.
Se invece si affida a un’impresa appaltatrice o a un lavoratore autonomo, l’amministratore dovrà verificarne l’idoneità tecnico-professionale attraverso i documenti che dimostrano la conformità al Testo unico sulla salute e sicurezza sul lavoro.
Affissione dei riferimenti sul condominio
L’amministratore è tenuto ad affiggere all’ingresso del condominio un documento coi suoi dati professionali e anagrafici e aggiungere un suo recapito telefonico.
Quando l'amministratore di condominio è obbligatorio
Secondo l'articolo 1129 del Codice Civile, la presenza di un amministratore di condominio diventa obbligatoria quando ci sono almeno 9 proprietari di unità abitative. I condòmini si occupano della nomina, ma, se ciò non accade, può intervenire l’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario.
Come revocare un amministratore di condominio
La carica è annuale e va riconfermata ogni anno dall’assemblea e la decisione deve essere
condivisa da almeno i 500 millesimi di proprietà.
In caso di revoca, si possono seguire due procedure.
Revoca assembleare
L'assemblea condominiale può deliberare la revoca all'amministratore in qualsiasi momento anche senza giusta causa. Serve la maggioranza della proprietà dell'edificio.
Revoca giudiziale
Un amministratore può essere revocato dall’autorità giudiziaria anche su richiesta di un solo condomino e soltanto per giusta casa nei casi in cui vi siano ragionevoli sospetti di irregolarità. Ad esempio: se per due anni non rende conto della sua gestione o se non informa l’assemblea di una citazione o un provvedimento giudiziario esorbitante dalle sue attribuzioni, o per utilizzo non appropriato dei fondi comuni.
Requisiti dell'amministratore condominiale
Un amministratore di condominio, per diventare tale, deve frequentare un corso di formazione iniziale e dei corsi di aggiornamenti periodici, oltre a possedere alcuni requisiti particolari, come previsto dal Codice civile.
- Deve godere dei diritti civili
- Non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione.
- Non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione definitive
- Non deve essere interdetto o inabilitato.
- Non deve essere annotato nell’elenco dei protesti cambiari.
- Deve aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado.
Eccezioni per chi amministra il condominio
Condomini dell'edificio
Il titolo di studio "professionale" e il titolo di diploma non sono necessari nel caso in cui l'amministrazione condominiale sia affidata a un condomino. Tuttavia quest'ultimo deve possedere i requisiti di onorabilità (assenza condanne rilevanti etc).
Esperienza pregressa
Niente diploma o titolo di formazione anche per chi ha svolto l'attività di amministratore per almeno 1 anno, nei 3 anni precedenti la riforma del condominio del 2013. Ciononostante, per mantenere l'incarico, è obbligatorio partecipare ai corsi di aggiornamento.
